Marcin Krupa dwukrotnie w ciągu kilku dni wypowiedział się przeciw 132-metrowej wieży przy Chorzowskiej 1. Najpierw mówił o charakterze miejsca, potem o przepisach i wstępnej analizie, z której ma wynikać, że takiego budynku na tej działce postawić nie można. Inwestor odpowiada, że jest zaskoczony oceną wygłoszoną w trakcie trwającego postępowania, i pokazuje plan awaryjny. W tle stoi problem, o którym w Katowicach mówi się od lat: dla tego fragmentu śródmieścia nie ma planu miejscowego.
Dwa wystąpienia, dwa różne argumenty
16 września prezydent Katowic ogłosił stanowisko po serii spotkań z mieszkańcami Koszutki. Napisał, że tego typu budowa nie wpisuje się w charakter miejsca i jego najbliższego otoczenia, oraz że nowe inwestycje nie powinny być realizowane w oderwaniu od istniejącej zabudowy i pogarszać jakości życia w otoczeniu. Zapowiedział też, że nadzór nad procedurą administracyjną w tej sprawie przejmie osobiście jego zastępca Maciej Biskupski.
Kilka dni później, w rozmowie z Dorotą Niećko z „Architektury-Murator” przeprowadzonej podczas Kongresu Nowej Mobilności w Katowicach, argumentacja się przesunęła. Krupa rozdzielił dwie rzeczy: czy inwestycja mu się podoba i czy w tym obszarze może powstać. Powołał się na przedstawioną mu wstępną analizę, według której obiekt nie mieści się w zakresie tego, co na tej działce da się postawić. Stąd wniosek prezydenta, że realizacja budynku o takiej wysokości i funkcji nie będzie możliwa. Dodał, że ma świadomość istnienia procedury odwoławczej, i stwierdził, że wysoka zabudowa powinna raczej powstawać tam, gdzie nie budzi tak dużego sprzeciwu.
Różnica między tymi dwoma wypowiedziami nie jest kosmetyczna. Pierwsza to ocena estetyczno-urbanistyczna, która sama w sobie nie jest podstawą odmowy. Druga odwołuje się do analizy urbanistycznej, czyli dokumentu, który w postępowaniu o warunki zabudowy rzeczywiście rozstrzyga.
Co właściwie rozstrzyga w takim postępowaniu
Dla działki przy Chorzowskiej 1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji inwestycja wymaga decyzji o warunkach zabudowy, potocznie nazywanej wuzetką. Organem, który ją wydaje, jest prezydent miasta.
Kluczowa jest tu zasada dobrego sąsiedztwa z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Urząd sporządza analizę funkcji oraz cech zabudowy w otoczeniu działki i na jej podstawie ustala parametry dopuszczalne dla nowej inwestycji: linię zabudowy, intensywność, udział powierzchni zabudowanej, gabaryty, w tym wysokość, oraz geometrię dachu. Obszar analizowany wyznacza się w promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 metrów.
Właśnie tu leży spór formalny, który od początku podnoszą społecznicy. Wniosek o warunki zabudowy objął teren ponad trzykrotnie większy od działek należących do dewelopera. Im szerzej zakreślony obszar analizowany, tym większa szansa, że w jego granicach znajdzie się zabudowa uzasadniająca wysokość zbliżoną do projektowanej.
Decyzja odmowna nie kończy sprawy. Przysługuje od niej odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a od rozstrzygnięcia kolegium skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Sąd bada, czy analiza została sporządzona prawidłowo, nie to, czy budynek się komuś podoba.
Precedens, który zbudowało samo miasto
Interia w materiale o sporze przypomniała rzecz niewygodną dla ratusza. Znaczna część Strefy Kultury, w tym siedziba NOSPR i Międzynarodowe Centrum Kongresowe, powstała na podstawie warunków zabudowy, a nie planu miejscowego. Cytowany w tym tekście architekt Aleksander Krajewski nazwał wuzetkę „protezą planowania przestrzennego”, instrumentem, który nie był projektowany do prowadzenia dużych inwestycji śródmiejskich.
Ten sam mechanizm, którym miasto realizowało własne sztandarowe projekty, obsługuje dziś wniosek prywatnego dewelopera. A wcześniejsza zabudowa okolicy, wraz z jej wysokościami, wchodzi do obszaru analizowanego jako stan istniejący.
Plan ogólny wciąż jest projektem
Reforma planowania przestrzennego miała ten problem rozwiązać. Studium ma zastąpić plan ogólny gminy, akt prawa miejscowego, który wyznacza strefy planistyczne i standardy urbanistyczne, a warunki zabudowy mają być z nim zgodne. Ustawowy termin na uchwalenie planów ogólnych był kilkakrotnie przesuwany, a w skali kraju proces przebiega wolno.
Katowice opublikowały projekt planu ogólnego 21 lipca 2026 roku. Dokument przeszedł etap konsultacji, pokazuje proponowane strefy, ale nie obowiązuje. Miasto wciąż działa na studium z 2012 roku.
Gdyby plan ogólny obowiązywał w chwili składania wniosku, rozmowa o Chorzowskiej 1 wyglądałaby inaczej. Wysokość zabudowy w tym kwartale wynikałaby z uchwały rady miasta, a nie z analizy sąsiedztwa, i byłaby przedmiotem publicznej debaty przed pojawieniem się konkretnego inwestora.
Reakcja inwestora i plan awaryjny
MTX Development odpowiedział na słowa prezydenta powściągliwie. Wiceprezes Tomasz Sobolewski, cytowany przez Dziennik Zachodni i portal Nasze Miasto, stwierdził, że spółka jest zaskoczona tak jednoznaczną oceną projektu ogłoszoną w trakcie postępowania administracyjnego. Zadeklarował jednocześnie otwartość na rozmowę z władzami miasta.
W tych samych relacjach pojawił się scenariusz alternatywny. Jeśli budynek mieszkalny o tej wysokości nie przejdzie, inwestor rozważa zmianę funkcji na najem krótkoterminowy, nastawiony na gości wydarzeń w Spodku i Międzynarodowym Centrum Kongresowym. Sobolewski zwrócił uwagę, że w takim modelu własny parking przestaje być warunkiem atrakcyjności biznesowej przedsięwzięcia.
To istotny zwrot, bo liczba miejsc postojowych była głównym zarzutem mieszkańców. Obecna koncepcja przewiduje 193 miejsca na 332 mieszkania, czyli wskaźnik 0,5. Rezygnacja z funkcji mieszkalnej rozwiązuje ten problem na papierze i jednocześnie tworzy nowy: wieżę na najem krótkoterminowy w sąsiedztwie bloków mieszkalnych na Koszutce.
Czego mieszkańcy obawiają się najbardziej
Zarzuty zgłaszane na spotkaniach w sierpniu i wrześniu układają się w trzy grupy.
Parkowanie. Koszutka ma problem z miejscami postojowymi po godzinie 15, a wskaźnik 0,5 dla 332 mieszkań oznacza w praktyce przeniesienie części ruchu na ulicę.
Dostęp do światła. Projektowany budynek stanąłby od 21 do 24,7 metra od istniejących bloków galeriowych i 29,4 metra od sąsiednich punktowców.
Skala. Koszutka to zabudowa średniowysoka. Wieża o 34 kondygnacjach nadziemnych byłaby w tym otoczeniu obiektem bez porównania.
Gdzie jest sprawa
Warunków zabudowy nadal nie ma. Postępowanie administracyjne trwa, a wypowiedzi prezydenta zapadły przed jego zakończeniem, co inwestor wskazuje jako problem. Formalnie decyzja ma wynikać z analizy urbanistycznej, a nie ze stanowiska politycznego, i to na tym gruncie będzie oceniana w razie odwołania.
Podstawowe parametry koncepcji pozostają bez zmian: 132,6 metra, 34 kondygnacje nadziemne i 3 podziemne, około 332 mieszkania, taras ogólnodostępny na piątej kondygnacji, działka inwestycyjna o powierzchni 1777 metrów kwadratowych. Za projekt odpowiada Konior Studio, inwestorem jest krakowskie MTX Development, które kupiło nieruchomość pod koniec 2025 roku. Bank Pekao opuścił stojący tam budynek w marcu 2026 roku. Deklarowany termin zakończenia inwestycji to 2031 rok.
Źródła: Architektura-Murator (rozmowa Doroty Niećko z Marcinem Krupą, Kongres Nowej Mobilności 2026), wKatowicach.eu, Dziennik Zachodni, Katowice Nasze Miasto, TVP3 Katowice, Śląski Biznes, Interia, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
