Sześć dni po sprzedaży The Bridge Ghelamco ogłosiło drugą transakcję, tym razem odwrotną w logice. Sprzedało spółkę celową z projektem Chopin Tower, 130-metrowego biurowca przy Grzybowskiej, za 54,4 miliona euro netto. Budynku jeszcze nie ma, jest pozwolenie na budowę. Belgowie zostają na placu jako wykonawca i komercjalizator, a kapitał wnosi zagraniczny inwestor, którego nazwy nie podano. To pierwsza umowa według modelu, który firma zapowiadała tydzień wcześniej. Transakcja ma jednak warunek: Warszawa musi zrezygnować z prawa pierwokupu części gruntu.
Co zostało sprzedane
Przedmiotem transakcji nie jest budynek, bo budynku nie ma. Ghelamco zbyło spółkę celową, w której siedzi projekt: grunt, prawomocne pozwolenie na budowę, decyzja środowiskowa i dokumentacja.
Cena netto wynosi 54,4 miliona euro. Nabywcą jest spółka celowa utworzona przez międzynarodowego inwestora, którego tożsamości strony nie ujawniły. Finalizacja planowana jest na czwarty kwartał 2026 roku.
Podział ról wygląda tak: inwestor daje pieniądze i staje się właścicielem, Ghelamco odpowiada za dokończenie projektu, budowę i komercjalizację. Belgowie nie schodzą z placu, zmieniają tylko pozycję. Z właściciela ryzyka stają się wykonawcą usługi.
Agnieszka Ciupak, dyrektor zarządzająca Ghelamco Poland, nazwała transakcję dowodem na to, że nowy model realizacji inwestycji nie jest już deklaracją, ale zaczyna funkcjonować w praktyce.
Dlaczego to ważne po sprzedaży The Bridge
Tydzień wcześniej, 24 września, Ghelamco sprzedało szwedzkiemu Eastnine 174-metrowy The Bridge. Wycena brutto 285 milionów euro, cena netto 240 milionów, pieniądze na spłatę długu. Przy tej okazji firma zapowiedziała zmianę modelu finansowania kolejnych inwestycji.
Chopin Tower pokazuje, jak ta zmiana wygląda w liczbach. Dwie transakcje stoją na przeciwnych końcach cyklu. The Bridge to wyjście z inwestycji ukończonej i wynajętej na 99 procent. Chopin Tower to wyjście z inwestycji, która jeszcze się nie zaczęła.
Różnica w kwotach mówi resztę. Gotowa wieża przy placu Europejskim warta jest kilkaset milionów euro, projekt z pozwoleniem 54,4 miliona. Między tymi dwiema liczbami leży cała marża deweloperska, którą przy starym modelu Ghelamco brało na siebie razem z ryzykiem. Teraz oddaje część tej marży w zamian za to, że budowę finansuje ktoś inny.
Drugą inwestycją zapowiedzianą na 2027 rok jest VIBE II przy Towarowej, budynek o wysokości około 100 metrów, również z prawomocnym pozwoleniem.
Czym ma być Chopin Tower
Wieża stanie na rogu Grzybowskiej i Wroniej, obok Warsaw Spire i placu Europejskiego. Ma mieć 130 metrów i 30 kondygnacji nadziemnych: 28 pięter biurowych nad czterokondygnacyjną podstawą.
Powierzchnia biurowa to około 40 tysięcy metrów kwadratowych, do tego około 800 metrów handlu i gastronomii w parterze. Pod budynkiem czterokondygnacyjny garaż na około 300 samochodów. Na dachach i tarasach przewidziano ponad 400 metrów kwadratowych powierzchni biologicznie czynnej oraz system zbierania wody deszczowej.
Za projekt odpowiada Polsko-Belgijska Pracownia Architektury, pracownia Adama Wagnera, ta sama, która współpracowała z UNStudio przy The Bridge i przygotowała Warsaw Spire.
Koncepcję pokazano po raz pierwszy w 2023 roku na targach MIPIM w Cannes. Start budowy przesuwał się kilkakrotnie, z 2025 na 2026, a teraz na 2027 rok.
Warunek, o którym warto pamiętać
Transakcja nie jest zamknięta. Jej finalizacja zależy od tego, czy miasto zrezygnuje z prawa pierwokupu obejmującego część gruntu.
Prawo pierwokupu oznacza, że umowa sprzedaży zawierana jest warunkowo, a uprawniony podmiot ma ustawowy termin na decyzję, czy nabywa nieruchomość na tych samych warunkach. Relacje medialne nie precyzują, z jakiej podstawy prawnej wynika uprawnienie ratusza w tym konkretnym przypadku, więc to pytanie warto zadać urzędowi.
Praktycznie rzecz biorąc skorzystanie z pierwokupu byłoby zaskoczeniem, bo oznaczałoby wydanie przez miasto kilkudziesięciu milionów euro na grunt pod biurowiec. Formalnie jednak sprawa pozostaje otwarta do czwartego kwartału.
Co znika z placu Europejskiego
Tu jest wątek, który w komunikatach o transakcji nie występuje, a dla mieszkańców Woli jest najbardziej odczuwalny.
Chopin Tower powstanie na terenie przylegającym do placu Europejskiego, przestrzeni, którą Ghelamco urządziło przy Warsaw Spire i która przez dekadę funkcjonowała jako popularne miejsce spotkań. 20 czerwca 2026 roku działalność zakończyła restauracja Stixx, wynajmująca stojący tam pawilon od dziesięciu lat. Pozwolenie na rozbiórkę i decyzję środowiskową deweloper uzyskał we wrześniu 2025 roku.
Wcześniej, przy budowie The Bridge, z placu przesadzono zieleń. Do parku im. Edwarda Szymańskiego trafiło 17 drzew, w tym 9 metasekwoi i 8 cyprysików, oraz 34 metry kwadratowe dereni, a do parku Moczydło 75 metrów kwadratowych buków. Deweloper zapowiadał wówczas nowe nasadzenia po zakończeniu prac.
Pytanie, które stawia część komentatorów, dotyczy nie tyle samej zieleni, ile skali. Plac Europejski otacza kolejna wieża, a przestrzeń, która miała być otwarta i przewietrzana, zaczyna funkcjonować jako dziedziniec między budynkami. Jest to jednocześnie teren prywatny udostępniony publicznie, więc o jego kształcie decyduje właściciel, a nie miasto.
Jak to czytać
Dla Ghelamco to dobry tydzień. Firma domknęła sprzedaż flagowego aktywa, zredukowała dług i pokazała, że nowy model finansowania działa w praktyce, a nie tylko w prezentacji.
Dla Warszawy obraz jest bardziej mieszany. Po latach zastoju w budowie wysokościowców dwa projekty z pozwoleniami rzeczywiście mają ruszyć w 2027 roku, co jest informacją dobrą. Jednocześnie właścicielami warszawskich wież zostają kolejno szwedzki fundusz i nieujawniony inwestor międzynarodowy, a decyzje o tempie zabudowy śródmieścia przenoszą się do ich komitetów inwestycyjnych.
Warto też zachować ostrożność co do daty. Start budowy Chopin Tower przesuwał się już trzy razy, a transakcja wciąż czeka na warunek.
Źródła: komunikat Ghelamco Poland
