237 metrów wysokości. Przez 65 lat była to umowna granica wysokości, jakiej nie mogły przekroczyć budynki stawiane w Polsce. To wysokość Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie. Dopiero Varso Tower przekroczył niedawno tę wysokość. Dlaczego w Polsce nie buduje się wieżowców tak wysokich, jak na Manhattanie, w Hongkongu czy Dubaju?
Przez wiele lat stawianie wieżowców uchodziło za prestiżowe, a dzielnice pełne drapaczy chmur stanowiły o dobrobycie danego państwa. Pierwsze tego typu budynki pojawiły się Chicago (USA) już w XIX wieku, ale na dobre zadomowiły się w największych miastach świata dopiero w wieku XX. Początkowo w wyścigu przodowały miasta USA, ale po II wojnie światowej zaczęto je wnosić również w Azji, Ameryce Południowej i Europie. Obecnie pod względem liczby pojedynczych, wolnostojących wieżowców na pierwszym miejscu jest Hongkong. Znajduje się tam prawie 200 budynków powyżej 150 metrów wysokości.
Przepisy budowlane i miejscowe
W Polsce powstało kilka wieżowców, których wysokość przekraczało 150 metrów wysokości. Zdecydowana większość znajduje się w Warszawie. Do niedawna, najwyższym z nich był „dar Związku Radzieckiego”, czyli Pałac Kultury i Nauki. Dlaczego dopiero teraz, po blisko 65 latach od jego budowy powstał wieżowiec wyższy niż PKiN?
Z jednej strony jest to uwarunkowane lokalnymi przepisami – najczęściej plany miejscowe (lub warunki zabudowy) określają maksymalną wysokość zabudowy, a ta jest wyznaczona przez charakterystyczny budynek w danym mieście – wieżę zamku, ratusza, czy PKiN. Wysokość wieżowca jest pokłosiem wielu uwarunkowań, od ustaleń planistycznych miasta, przez względy ochrony widokowej obszaru UNESCO, ograniczenia lotnicze, założenia biznesowe inwestora po przepisy prawa budowlanego dotyczące budynków wysokościowych.
Określenie wysokości budynków na danym obszarze nie jest polskim wymysłem
Ochrona krajobrazu istnieje również w innych krajach. Między innymi w Anglii. Wysokość budynków w Londynie reguluje wysokość katedry św. Pawła. Mierzy ona 111 metrów i urbaniści zdecydowali, że żaden budynek nie może zasłaniać krzyża na szycie kopuły. Oczywiście nie dotyczy to wszystkich budynków Londynu. Architekci wybrali trzy „korytarze widokowe”. Widok na wspomniany krzyż musi być zachowany z Tower Bridge, Parlamentu i Pałacu Buckingham. Na osiach tworzących te widoki, budować wyżej niż 111 metrów nie można.
Podobnie jest w Warszawie. Decyzję o dopuszczeniu do budowy wysokich budynków podejmuje się nie tylko ze względu na przepisy budowlane, ale bierze się pod uwagę również sylwetkę miasta. W przypadku stolicy ważny jest tzw. punkt Canaletta. Ten historyczny znajduje się na prawym brzegu Wisły, mniej więcej w połowie drogi między dzisiejszym mostem Śląsko-Dąbrowskim a Gdańskim. Około 1770 rok Bernardo Bellotto zwany Canaletto ustawił tam swoje sztalugi i urządzenie zwane camera obsucra. Takie były początki powstawania jednej z najbardziej znanych panoram. Teoretycznie jest możliwość budowy wyższych budynków niż PKiN, ale uzależniona jest ona od wielu zmiennych.
Na świecie zmierzch wieżowców
Najwyższym budynkiem świata od 2009 roku jest Burdż Chalifa w Dubaju. Od momentu jego ukończenia wyścig o miano najwyższego wieżowca ustał. Coraz częściej na świecie mówi się o tym, że wyścig na wysokości jest bezsensowny. Chiny na przykład zakazują już budowy najwyższych drapaczy chmur w celu zapewnienia bezpieczeństwa w związku z rosnącymi obawami o jakość niektórych projektów.
Według Narodowej Komisji ds. Rozwoju i Reform całkowity zakaz obejmuje budynki, które są wyższe niż 500 metrów. Władze lokalne będą również musiały ściśle ograniczyć budowanie wież o wysokości powyżej 250 metrów. Nadmienić należy, że 72-piętrowa wieża w Shenzhen została zamknięta w maju w celu przeprowadzenia kontroli po doniesieniach o niewyjaśnionych zaburzeniach równowagi, co wzbudza obawy o stabilność jednego z najwyższych budynków centrum technologicznego.
Wieżowce są średnio opłacalne
Drapacze chmur są średnio opłacalne. Ich powstanie było oczywiście racjonalne – umożliwiały zlokowanie dużej ilości osób na małej powierzchni. Problem w tym, że kiedy zaczęto startować w wyścigu “kto wybuduje wyżej” zginął efekt racjonalnego budowania. Obecnie, najwyższe budynki – Burdź Chalifa, Shanghai Tower – w dużej mierze są puste. Taka wysokość bowiem nie idzie w parze z możliwością zajmowania tej przestrzeni.
Problemem wieżowców są kwestie środowiskowe
Kryzys klimatyczny, wyższe temperatury i większa liczba słonecznych dni w roku zaczynają powodować, że budynki szybciej się nagrzewają. Szklane wysokie biurowce stają się więc nieopłacalne, ponieważ tworzy się w nich efekt szklarni, który trzeba klimatyzować. Kosztów generowane przez konieczność schładzania przestrzeni stają się ogromne, dodatkowo także odciskają piętno na środowisku naturalnym, jak i na ludziach przebywających wewnątrz
Ponadto, powstawanie wieżowców jest właściwie zawsze skorelowane z pewnym zaburzeniem mikroklimatu. Np. Londyn swój układ urbanistyczny opiera na historycznej strukturze ulic. Węższe drogi oznaczają, że wiatr koncentruje w nich, niczym w kanałach. Architekci co prawda testują projekty drapaczy chmur w tunelach aerodynamicznych, aby upewnić się, że konstrukcje nie zostaną uszkodzone, ale potencjalny wpływ na ludzi przebywających na dole, w mieście był dość mocno pomijany i dopiero ostatnio staje się coraz bardziej przedmiotem badań. W Toronto zmierzono prędkość przepływu powietrza na 55-piętrowym hotelu Four Seasons w porywach prędkość dochodziła od 30 km/h do 45 km/h na jednym rogu. Wykrywano także prędkość wiatru wynoszącą zaledwie 5 km/h, ale ponieważ powietrze na wyższych wysokościach jest zimniejsze, może tworzyć chłodniejszy mikroklimat, gdy przeciąg z drapaczy chmur sięga poziomu ulicy. Może to być mile widziane podczas gorących okresów, ale mniej w zimie.
Najwyższy budynek w historii Polski
Tymczasem w Warszawie powstał najwyższy budynek w historii Polski. Varso Tower ma bowiem 310 metrów wysokości, czyli o 73 metry więcej niż ma Pałac Kultury i Nauki. Domorośli architekci pewnie chcieliby ujrzeć drugi Manhattan w Śródmieściu, ale czy miałoby to sens? Raczej nie, ponieważ bardzo wysoki budynek w centrum zaburzyłby zapewne skalę miasta i przez pierwsze lata nie pasowałby do istniejących osi kompozycyjnych. A przynajmniej do czasu pojawienia się nowych budynków o tej wysokości.
Skąd więc pomysł na Varso Tower? Jest to naturalne zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszym półroczu 2021 roku wyniosły ponad 6 mln m2, a do użytku w tym okresie oddano ponad 226 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowi blisko 66 proc. całkowitej powierzchni planowanej na 2021 rok. Tak wynika z podsumowania II kw. 2021 r. na rynku powierzchni biurowej w Warszawie, opublikowanego przez Cushman & Wakefield.
Varso Tower jest po prostu odpowiedzią na zapotrzebowanie rynku, ale warto przypomnieć, że decyzja o jego budowie zapadła na długo przed pandemią koronawirusa, która ograniczyła zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. I o ile, jego prestiż z pewnością przyciągnie najemców, o tyle decyzje o budowie jemu podobnych raczej szybko nie zapadną. Varso Tower jest obecnie najwyższym budynkiem biurowym w całej EU.
Bartłomiej Baranowski, główny analityk nieruchomości Domiporta.pl
