Z wstępnych szacunkowych danych portalu mieszkaniowego tabelaofert.pl za lipiec wynika, że sprzedaż mieszkań, po kilku miesiącach nieprzerwanych spadków, w lipcu wzrosła w pięciu na sześć badanych przez portal głównych miastach w Polsce. Taka sytuacja wystąpiła po raz pierwszy od października 2021 roku. Czy mieszkania będą tańsze?
W ostatnim miesiącu na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedano łącznie 2 748 mieszkań, co stanowi wzrost o 10,5% w stosunku do czerwca. Jeśli natomiast porównamy ten wynik do lipca ubiegłego roku, wciąż notujemy gigantyczną różnicę: łączna liczba transakcji jest niższa aż o 45,9%.
Mieszkania w miastach w Polsce
Co ciekawe, jedynym miastem, w którym zachodzi zjawisko odwrotne, jest Łódź. Wynika to z faktu, że rynek łódzki przeżył dynamiczny wzrost podaży w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy – w lipcu 2021 r. w Łodzi sprzedano zaledwie 208 mieszkań. Wzrost procentowy może jest imponujący, ale jeśli weźmiemy pod uwagę wartości bezwzględne, to 299 mieszkań sprzedanych w Łodzi jest i tak mniejszym wolumenem niż np. 383 sprzedane w Poznaniu, rynku o podobnej wielkości.
Stolica Wielkopolski odreagowała w lipcu gigantyczne spadki czerwcowe i obecnie notuje największy wzrost sprzedaży. Mimo tego w porównaniu do lipca ubiegłego roku w Poznaniu sprzedano o blisko 40% mieszkań mniej.
W najtrudniejszej sytuacji jest rynek Trójmiasta, na którym spadki pogłębiły się, przebijając kolejne dno, a w stosunku do ubiegłego roku sięgnęły prawie 60%.
Tab.1. Mieszkania. Sprzedaż w lipcu 2022 r. w porównaniu do lipca 2021 r. i czerwca 2022 r.
| Lipiec 2021 | Lipiec 2022 |
zmiana r/r | Czerwiec 2022 | Lipiec 2022 |
zmiana m/m | |
| Warszawa | 1 436 | 693 | -51,7% | 658 | 693 | 5,3% |
| Kraków | 977 | 622 | -36,3% | 520 | 622 | 19,6% |
| Wrocław | 1 110 | 456 | -58,9% | 455 | 456 | 0,2% |
| Poznań | 626 | 383 | -38,8% | 245 | 383 | 56,4% |
| Łódź | 208 | 299 | 43,8% | 187 | 299 | 60,0% |
| Trójmiasto | 726 | 294 | -59,4% | 421 | 294 | -30,0% |
| Razem – 6 rynków | 5 083 | 2 748 | -45,9% | 2 486 | 2 748 | 10,5% |
Źródło: Tabelaofert.pl
Lipiec, a rynek
– Dane za lipiec pozwalają na ostrożny optymizm, jednak należy pamiętać że 10% wzrostu to stosunkowo niewiele od tak niskiej bazy – w skali tych 6 największych miast sprzedaż wzrosła w stosunku do czerwca o zaledwie 262 mieszkania. Jeśli porównamy je z danymi z lipca ubiegłego roku, widzimy spadek sprzedaży o 2335 mieszkań. Poruszamy się zatem ciągle na tak niskich poziomach, że wielu deweloperów nie było w stanie odczuć tej niewielkiej poprawy na rynku – mówi Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl. Ponadto dokładna analiza wskazuje na duże rozbieżności w prezentowanych danych, np. mamy projekty, w których sprzedano blisko 10 mieszkań w skali miesiąca, ale niestety jest też bardzo dużo takich, gdzie sprzedano tylko jeden lokal albo żadnego. Obserwuję, że sprzedaż ruszyła tam gdzie deweloperzy zaproponowali kupującym atrakcyjne rabaty oraz promocje. Znacznie lepiej również wygląda zainteresowanie mieszkaniami gotowymi, w przeciwieństwie do tych z dalekim terminem odbioru – dodaje Robert Chojnacki.
Portal, który oferuje mieszkania – tabelaofert.pl opublikował też dane dotyczące cen ofertowych. Wynika z nich jednoznacznie, że wzrost cen ostatecznie wyhamował, a na największym runku – w Warszawie – nastąpiła nawet ich nieznaczna redukcja.
– Publikowane obecnie ceny mieszkań należy traktować jako wartości orientacyjne, pochodzą one z oficjalnych cenników deweloperów i nie uwzględniają stosowanych rabatów i promocji – zaznacza Robert Chojnacki.
Tab.1. Średnie ceny ofertowe mieszkań sprzedanych w lipcu 2022 r. w porównaniu do lipca 2021 r. i czerwca 2022 r.
| Lipiec 2021 | Lipiec 2022 |
zmiana r/r | Czerwiec 2022 | Lipiec 2022 |
zmiana m/m | |
| Warszawa | 11 109 | 13 224 | 19,0% | 13 307 | 13 224 | -0,6% |
| Kraków | 9 942 | 11 355 | 14,2% | 11 153 | 11 355 | 1,8% |
| Wrocław | 10 374 | 10 658 | 2,7% | 10 554 | 10 658 | 1,0% |
| Poznań | 8 216 | 9 603 | 16,9% | 9 287 | 9 603 | 3,4% |
| Łódź | 7 413 | 8 401 | 13,3% | 8 311 | 8 401 | 1,1% |
| Gdańsk | 10 216 | 11 027 | 7,9% | 10 920 | 11 027 | 1,0% |
Źródło: Tabelaofert.pl
Ogólna analiza
– Biorąc pod uwagę obecny poziomo rabatów, realne ceny są o około 5-6% niższe od wyjściowych, co daje niewielki spadek cen we wszystkich analizowanych przez nas miastach. Po szoku sprzedażowym w maju i czerwcu część deweloperów dla wybranych mieszkań (niektórzy nawet dla wszystkich) zaproponowała bardzo atrakcyjne promocje. Klienci również, aktywnie i nie bez sukcesów, negocjują ceny dla pozostałych mieszkań. Rabaty i promocje stanowią jedną z głównych przyczyn niewielkiego wzrostu sprzedaży. Kolejną jest wysyp nowych ofert tuż przed 1 lipca, tak aby zdążyć przed nową ustawą deweloperską. Wreszcie część największych inwestorów dysponujących gotówką uznała, że mamy akurat dołek na rynku i warto wykorzystać promocje i rabaty do zakupu już teraz, spodziewając się, że przy praktycznie zerowej nowej podaży (kto mógł uruchomił sprzedaż przed wejściem nowej ustawy deweloperskiej) na jesieni tak dużych rabatów może już nie być – komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.
