Rynek powierzchni biurowych wygląda inaczej niż przed pandemią. Na znaczeniu zyskują dziś m.in. rozwiązania mieszane – mix tradycyjnych powierzchni oraz tzw. flexów. Eksperci Skanska, Business Link oraz JLL zgodnie podkreślają znaczenie drugiej połowy roku. Szczególnie jeśli chodzi o wyniki i efektywność firm na rynku w 2020 r.
- Skutki kryzysu spowodowanego pandemią są już dziś odczuwalne i widać je szczególnie w kontekście finansowania inwestycji;
- Prognozowany jest popyt na bardziej elastyczne, tzw. mieszane umowy najmu;
- Zainteresowanie powierzchniami flex nie osłabnie, ale zmienią się oczekiwania klientów, szczególnie korporacyjnych;
- Elastyczne powierzchnie Business Link stanowią alternatywę dla tradycyjnego najmu i uzupełniają ofertę biurową Skanska.
Skanska, JLL i Business Link analizują
Dla Skanska pierwsze półrocze bieżącego roku okazało się bardzo intensywne pomimo trwającej epidemii i ograniczeń nałożonych na całą gospodarkę, Dążąc do utrzymania założonych celów biznesowych, spółka pozostawała aktywna zarówno w kontekście najmu powierzchni, jak i sprzedaży poszczególnych projektów biurowych. Zwieńczeniem tych działań była rekordowa umowa najmu. Zawarta była pomiędzy Skanska i Powszechnym Zakładem Ubezpieczeń. Okazała się ona jednocześnie największą tego typu transakcją w historii szwedzkiej spółki biurowej.
Spojrzenie w przyszłość
– Możemy pochwalić się tym, że po naszej stronie aktywność ciągle była bardzo duża, przy czym kluczowy aspekt stanowiło aktywne zarządzanie portfelem najemców. Obecnie widzimy pewne oznaki stabilizacji i mamy nadzieję na umocnienie się tego trendu także w drugiej połowie roku – mówi Arkadiusz Rudzki, Arkadiusz Rudzki. wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska w CEE.
– Zauważamy wzmożoną aktywność na rynku i sądzę, że drugie półrocze będzie również bardzo interesująca. Zarówno najemcy i inwestorzy będą musieli podjąć kluczowe decyzje w zakresie umów i określić swoje plany w kontekście rynku biurowego. Warto podkreślić, że strona kupująca ma w tej chwili więcej pieniędzy do wydania, bo inwestorzy nie mogli ich lokować przez ostatnie kilka miesięcy. Dodatkowo efekt stóp procentowych, który jest jedną z metod walki z kryzysem finansowym, powoduje, że ten pieniądz jest jeszcze bardziej podatny na inwestycje. Na sytuacji skorzystać mogą właśnie nieruchomości, które wyróżnia relatywnie wysoka stabilność – zaznacza Arkadiusz Rudzki.
Zmienią się umowy
W kontekście decyzji dotyczących najmu wszystko wskazuje, że wiele się zmieni. Obok nominalnej wartości stawek czynszowych, coraz więcej decydentów będzie zwracać uwagę także na czas zawieranych umów. Według JLL globalna pandemia już teraz wpływa na to, gdzie i jak pracujemy, uwypuklając wartość, jaką niesie ze sobą elastyczność. Długofalowo przełoży się to na wzrost zainteresowania powierzchniami flex. Przez lata były one bardzo niesłusznie były oceniane jako fanaberia, przelotny trend i drogie miejsce pracy.
– W momencie wybuchu epidemii, możliwość sprawnego dostosowania umowy najmu z operatorem biura flex, pozwoliła ich użytkownikom na optymalizację kosztową, przegrupowanie i powiązanie liczby stanowisk pracy zgodnie z aktualnymi potrzebami biznesu – komentuje sytuację Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.
Podobnego zdania jest także Maciej K. Król, Acting Managing Director w Business Link. Według niego nadrzędną przewagą oferty biur elastycznych nad tradycyjnymi jest możliwość wynajmu na dni, tygodnie czy nawet miesiące. Nie ma tego w przypadku tradycjnego najmu.
– Możliwość kształtowania biura według faktycznych potrzeb, bez konieczności kontraktowania przestrzeni biurowej na okres np. 5 lat, to bez wątpienia także korzyść w wymiarze finansowym – wskazuje Maciej K. Król. Na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy zweryfikowane zostało przekonanie panujące powszechnie wśród najemców. – Dotyczy ono roli biur jako pewnego rodzaju twierdzy, zapewniającej bezpieczeństwo danych, infrastruktury IT i gwarantującej dochowanie szeroko rozumianej poufności. Większość firm musiała dostosować się do nowej rzeczywistości i zdała ten egzamin bardzo dobrze – tłumaczy Król.
Rzeczywistość pandemiczna
Nowa rzeczywistość dotyczy jednak także otoczenia biznesowego, w tym sytuacji na finansowym, która bezpośrednio wpływa na branżę nieruchomości. Już dziś wiadomo, że zarówno w średniej, jak i w dłuższej perspektywie, wszyscy odczujemy skutki kryzysu spowodowanego pandemią. Dla biznesu będzie to oznaczało konieczność poszukiwania jeszcze większej niż dotychczas stabilności. Także budowania na stabilnym fundamencie w postaci finansowania własnego.
– Dziś banki wyraźnie usztywniają się jeśli chodzi o finansowanie projektów deweloperskich, bo są one obarczone większym niż do tej pory ryzykiem. W tej niepewnej sytuacji gospodarczej gwarantem bezpieczeństwa jest przede wszystkim niezależność. W Skanska samodzielne finansujemy własne inwestycje oraz posiadamy generalnego wykonawcę wewnątrz grupy. Dzięki synergii biznesowej nie mamy więc potrzeby, aby angażować jednostki z zewnątrz, a to powoduje, że funkcjonowanie firmy oraz terminy realizacji projektów są w pełni zabezpieczone – podkreśla Arkadiusz Rudzki.
Najemcy wrócą, ale do całkiem nowej rzeczywistości biurowej
Na decyzje podejmowane przez najemców wpływ mają m.in. nowe zasady, w tym obowiązujący obecnie social distancing. W związku z nowymi zasadami bezpieczeństwa pojawiają się trudności z rozproszeniem miejsc pracy czy obsadzaniem pracowników co drugie biurko. Tym samym okazuje się, że firmy są w stanie zmieścić w biurze tylko ok. 50-60 proc. zespołów.
– Epidemia istotnie przedefiniowała sposób, w jaki chcemy pracować. Do niedawna kluczowy dla wielu z nas był tzw. work-life balance. Według tej zasady, pracę należało zostawić w biurze, a w domu w stu procentach skupić się na życiu prywatnym. Moment masowego przejścia w tryb home office udowodnił jednak, że potrafimy pracować w sposób elastyczny, a biuro szczególnie cenimy w kontekście integracji i socjalizacji z kolegami z firmy. Czynnik społeczny to największa wartość, jaką niesie ze sobą przebywanie w przestrzeni biurowej. W naszym badaniu blisko 74% respondentów jednoznacznie stwierdziło, że odczuwa silną przynależność do swojej organizacji pracując z biura, podczas gdy będąc w domu tak samo uważa jedynie 45% ankietowanych. Podobny odsetek wskazał też, że praca w biurze wśród innych osób pozytywnie wpływa na ich poziom motywacji – tłumaczy Adam Lis.
– Wszystko to sprawia, że krótkoterminowo najemcy nie będą zmniejszać swoich powierzchni, ale coraz częściej będą rozważali skorzystanie z powierzchni elastycznych – podkreśla Arkadiusz Rudzki. – Prawdopodobnie także w umowach najmu pojawi się więcej rozwiązań mieszanych – część powierzchni wynajmowana będzie w tradycyjnym biurze i w oparciu o standardową umowę, a część u operatorów biur flex, które posiadają wszystkie atrybuty pod względem adaptacji do aktualnych uwarunkowań – dodaje.
Zmiana popytu i oczekiwań
Popyt na powierzchnie biurowe nie spadnie, ale z całą pewnością zmienią się oczekiwania klientów i użytkowników tradycyjnych biur. Klienci mocniej niż dotychczas docenią możliwość regulowania rozmiaru wynajmowanej przestrzeni czy liczby akredytowanych pracowników. W zależności od szybko zmieniających się potrzeb może istotnie wpłynąć na całą branżę i sam produkt.
– Rynek zachowuje się dziś w dosyć specyficzny sposób. W segmencie biur elastycznych, widzieliśmy to bardzo szybko, ponieważ część klientów skorzystała z możliwości zerwania umów, a inni, mimo okresu spowolnienia, decydowali się na podpisanie nowych kontraktów i wciąż je zawierają. Możemy z całym przekonaniem stwierdzić, że wraz z końcem kwietnia, ilość zapytań ofertowych powoli wraca do naturalnego poziomu. Przypuszczamy przy tym, że druga połowa roku będzie wyglądała podobnie – ocenia Maciej K. Król i dodaje, że spodziewa się, iż stawki najmu w kontekście biur flex powinny utrzymać się na dotychczasowym poziomie. – Podyktowane jest to określonymi kosztami utrzymania tego typu powierzchni. Są to wartości realne i nie możemy oczekiwać, że koszt związany z wytworzeniem tych usług się zmieni – podkreśla.
Czynsze spadną?
Brak przesłanek do tego, aby stawki czynszowe zaczęły spadać dostrzega także JLL. Wskazując jednak na inne wyzwanie, z którym będzie musiał się zmierzyć rynek.
– Przedstawiciele rynku nieruchomości powinni czuwać nad tym, aby nie dopuścić do zachwiania relacji między wynajmującymi a najemcami. Do zaburzenia obustronnego zaufania może dojść na przykład w momencie próby renegocjowania warunków najmu przez podmioty, które gospodarczo nie zostały dotknięte skutkami pandemii. Powinniśmy mieć to wszyscy na uwadze – zauważa Adam Lis, JLL.
Wiele podmiotów zmaga się obecnie także z różnego rodzaju wyzwaniami ekonomicznymi. Wszyscy szukają rozwiązania, które pozwoli środowisku biznesowemu skutecznie kontynuować operacje.
– Dla zachowania ciągłości biznesowej bardzo ważna jest płynność finansowa, która w przypadku wielu firm będzie wymagała odważnych decyzji w dłuższej perspektywie – w wielu przypadkach także w zakresie restrukturyzacji modelu biznesowego, który do tej pory okazywał się skuteczny. Poszukiwanie optymalizacji z pewnością będzie mieć także wymiar geograficzny. W średniej perspektywie czasu możemy spodziewać się, że wiele firm, w tym także z Europy Zachodniej, zacznie rozważać lokowanie swoich zasobów i centrów wsparcia biznesu w regionie CEE. Dzięki temu osiągną one optymalizację kosztową, a jednocześnie wciąż będą miały dostęp do wykwalifikowanych pracowników, pozostając w znacznie bliższym dystansie do macierzystego rynku niż w przypadku prowadzenia podobnych operacji w Indiach czy Chinach – podsumowuje Maciej K. Król.
