Mijający rok mocno poturbował rynek nieruchomości – 2022 nie był łatwy ani dla deweloperów, ani też dla kredytobiorców. Galopująca inflacja, zawrotne podwyżki stóp procentowych oraz zaostrzenie kryteriów podczas analizy kredytowej sprawiły, że kredyt na mieszkanie stał się w przypadku wielu Polaków nieosiągalnym marzeniem. Jak wyglądają prognozy na rok 2023? Czy rynek nieruchomości odżyje, a zakup mieszkania na kredyt stanie się znowu realny?
Planujesz wziąć kredyt na mieszkanie w Polsce? Sprawdź, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości. Prognozy na 2023 ułatwią Ci podjęcie właściwej decyzji.
Rynek nieruchomości w Polsce, a prognozy na rok 2023
Polacy przez ostatnie lata chętnie kupowali mieszkania na kredyt. Wszystko się zmieniło w marcu 2021 roku przez decyzję Komisji Nadzoru Finansowego, która nakazuje liczyć zdolność kredytową z buforem w wysokości dodatkowych 5-ciu punktów procentowych. Zabieg ten ma zabezpieczyć banki przed ryzykiem braku spłaty rat. Tym samym marzenie wielu młodych Polaków o własnym „M” zostało odłożone na lepsze czasy. Dziś otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej na zakup mieszkania w Polsce staje się coraz bardziej odległe. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej w listopadzie br. w porównaniu z listopadem 2021 r., na rynku kredytów mieszkaniowych odnotowano ogromny spadek zarówno liczby (-69,6%), jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych (-70,7%). W listopadzie 2022 r. średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 328,44 tys. zł i była niższa w ujęciu rocznym o -3,6%.
–Efektem tych wszystkich czynników jest obniżenie średnio o połowę, w porównaniu z zeszłym rokiem, kwoty kredytu, którą można uzyskać od banku. Takie statystyki nie napawają optymizmem ani kredytobiorców, ani też deweloperów – mówi Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.
Ceny mieszkań stabilne, z lekkim odbiciem w górę
Ceny za metr kwadratowy nieruchomości utrzymują się na zbliżonym poziomie od kilku miesięcy, a inflacja oraz WIBOR wciąż szaleją. Jak podaje serwis Otodom, w listopadzie 2022 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o 8 proc. rdr, a na rynku pierwotnym o 11 proc. Średnia cena metra kwadratowego wynosiła w listopadzie średnio 10,3 tys. zł/m kw. na rynku pierwotnym i 9,6 tys. zł/m kw. na wtórnym. Wielu Polaków zastanawia się, co musi się wydarzyć, by sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce wróciła do normy.
Czy dojdzie do zmiany Rekomendacji S w kredytach na mieszkania?
Jedną z kilku opcji, które pojawiają się na kredytowym horyzoncie, jest możliwość zniesienia Rekomendacji S. Pod tym pojęciem kryje się zbiór przepisów, których celem jest zabezpieczenie zasad kredytowania nieruchomości oraz ich nadzorowanie przez radę nadzorczą banku. Obowiązujący obecnie dokument sprawił, że bufor został zwiększony do 5%, więc wzrósł o ok. 2,5%. W ten sposób banki chronią się przed nagłą zmianą WIBOR®-u i udzielaniem kredytów tym, którzy chcą wziąć pożyczkę długoterminową pod tak zwany „korek”. Czy w 2023 roku ten zapis w obowiązujących rekomendacjach zostanie zmieniony na korzyść kredytobiorców?
–Obecnie Urząd Nadzoru Finansowego pracuje nad zmianami w Rekomendacji S w zakresie stosowania bufora na ryzyko stopy procentowej w procesie oceny zdolności kredytowej przez banki — komentuje Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.
– Celem tych zmian ma być między innymi wprowadzenie nowych rozwiązań, które będą dotyczyły bezpośrednio kredytów mieszkaniowych. Mówi się, że mogą one dotyczyć umów opartych o stałą stopę procentową lub jej okresowy odpowiednik – dodaje Mariola Żak.
Jeśli takie rozwiązania zostaną zatwierdzone przez KNF, są szanse, że kredyty ze stałym oprocentowaniem staną się bardziej dostępne.
Rządowe programy mieszkaniowe, a rynek nieruchomości w Polsce
Naprzeciw potrzebom mieszkaniowym Polaków wychodzi również rząd udostępniając korzystne dofinansowania. Jak zapowiada minister rozwoju i technologii Waldemar Buda – program „Pierwsze Mieszkanie” ma wejść w życie najpóźniej w połowie przyszłego roku. Program oferuje kupującym mieszkania dwa rozwiązania: pierwsze to system dopłat do kredytu na zakup pierwszego M. Drugie to konto oszczędnościowe na jego zakup. Oba instrumenty to kompleksowe rozwiązania dla rynku mieszkaniowego. Pierwszy jest dla osób, które są gotowe pierwsze mieszkanie kupić, a drugie dla tych, które planują to w perspektywie następnych kilku lat.
Bezpieczny Kredyt 2%
Program ma obejmować preferencyjnymi warunkami Polaków, którzy chcą zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Będą mogli z niego skorzystać ci, którzy nie ukończyli 45 roku życia oraz nie mają i nie mieli mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego). Maksymalna kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć 600 tys. zł, jeśli wnioskodawcą będzie gospodarstwo wieloosobowe lub 500 tys. zł. w przypadku, gdy wnioskodawca prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe. Jak zgodnie twierdzą eksperci to najbardziej hojny program mieszkaniowy od lat. Ministerstwo podało, że w pierwszym roku na jego realizację zaplanowano 800 milionów złotych, a w 2027 roku budżet ma urosnąć do 1,5 mld zł. Warto tutaj przypomnieć, że np. budżet całego programu Mieszkanie dla Młodych wynosił przez 4 lata zaledwie 3 mld zł.
Co ważne, osoby, które zdecydują się na skorzystanie z preferencyjnych warunków, będą mogły samodzielnie zdecydować, czy chcą skredytować mieszkanie z rynku pierwotnego, czy też z wtórnego.
Konto oszczędnościowe
Drugie rozwiązanie to specjalne konto oszczędnościowe, które będzie mogła otworzyć osoba nieposiadająca mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego). Ewentualnie osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Warunek: mieszkanie nie może być większe niż 50 m2 w przypadku 2 dzieci. 75m2 w przypadku 3 dzieci i 90 m2 w przypadku 4 dzieci. Ponadto bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.
Jak czytamy na rządowej stronie programu „Pierwsze Mieszkanie”, oszczędzającemu będzie co roku naliczana premia równa rocznemu wskaźnikowi inflacji albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W każdym roku wybierany będzie wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Oszczędności będą dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku, przy czym odsetki będą zwolnione z podatku Belki.
Premia mieszkaniowa i zwolnienie z podatku będą przysługiwać wyłącznie w przypadku wypłaty odłożonych środków na zakup co do zasady pierwszego mieszkania. W tym zakup lub budowę domu jednorodzinnego, sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu. Ponadto także na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej albo partycypację w SIM, albo TBS. W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.
Ile mieszkań na kredyt jest obecnie gotowych do sprzedaży w Polsce? Zasoby deweloperów
Obecnie rynek nieruchomości w Polsce przeżywa totalną zapaść. Zgodnie ze statystykami w III kwartale 2022 roku sprzedaż nowych mieszkań spadła aż o 30% w stosunku do poprzedniego kwartału w tym samym roku kalendarzowym. W tym okresie doszło do sprzedaży tylko 6,6 tys. nowych mieszkań ze wszystkich, które były dostępne na terenie sześciu największych rynków nieruchomości. Z końcem września 2022 roku na rynku było ponad 51 tysięcy mieszkań gotowych do sprzedaży.
W pierwszych dziesięciu miesiącach 2022 roku polskie urzędy wydały ponad 175 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o które wnioskowali deweloperzy. W tym przypadku, w stosunku do roku poprzedniego, spadek jest niewielki, ponieważ tylko 0,2%. Znacznie bardziej kryzys odczuli inwestorzy indywidualni. W tej grupie wnioskodawców odnotowano aż 25% spadek.
Podsumowanie: czy szanse Polaków na mieszkanie na kredyt w 2023 roku wzrosną?
Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, są szanse, że w 2023 roku zainteresowanie zakupem nieruchomości od deweloperów zacznie ponownie wzrastać. Warto zatem w nadchodzącym czasie wybrać zaufanego dewelopera, przygotować się do rozmów z doradcą i kompletować niezbędną dokumentacją. Gromadzenie środków na wkład własny to również dobra decyzja. Im wyższa deklaracja wpłaty, tym większe szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej w wybranym banku.
Niejednokrotnie spłacanie kredytu hipotecznego to wciąż znacznie lepsza opcja od płacenia kosztownego wynajmu bez prawa do nieruchomości. A zatem w rządowym programie, szczególnie przy opcji Bezpieczny Kredyt 2% z pewnością potencjał odkryją osoby wynajmujące, studenci i obcokrajowcy.
