W 2023 roku Polacy odzyskali nadzieję na własne „M” za sprawą Kredytu 2%, który miał być remedium na problem wysokich stóp procentowych, często uniemożliwiających zaciąganie kredytów hipotecznych. Jednak sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym, kilka miesięcy od uruchomienia rządowych dopłat zrobiła się stresująca równie dla kupujących, jak i deweloperów. Chętnych na preferencyjne dofinansowanie jest wielokrotnie więcej niż zabezpieczonych na ten cel środków budżetowych, popyt na nowe lokale już znacznie przewyższa podaż, do tego rajd cenowy trwa w najlepsze. Co to oznacza w praktyce?
– Powstające mieszkania dalej będą znikać w ekspresowym tempie, a nowych lokali będzie jak na receptę. Obecnie oferty deweloperów są już tak przebrane, że często nie ma z czego wybierać, a nowe budowy stoją pod znakiem zapytania – tłumaczy Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.
Destabilizacja rynku mieszkaniowego
Rynek nieruchomości znajduje się cały czas pod presją rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Polacy już od pierwszych dni uruchomienia programu szturmem ruszyli do banków. Rząd zakładał, że w 2023 roku na dopłaty do tych kredytów przeznaczy 3,2 miliarda złotych. Obecnie limit rządowych dopłat został już przekroczony ponad dwukrotnie. Analizy ekonomistów potwierdzają, że program Kredyt 2% per saldo pogorszył dostępność nieruchomości mieszkalnych w Polsce, gdyż wspiera tylko wąskie grono beneficjentów.
– Nie ulega wątpliwości, że program Bezpieczny Kredyt 2% został niedoszacowany i tym samym doprowadził do zaburzenia równowagi na rynku nieruchomości. Pula dostępnych mieszkań znika błyskawicznie, podaż nie nadąża za popytem, więc deweloperzy mają przestrzeń do dyktowania własnych warunków cenowych. W rok mieszkania podrożały nawet o 28%, a to nie koniec rajdu cenowego – komentuje ekspert rynku nieruchomości Mariola Żak.
Kredyty mieszkaniowe wciąż na fali
Z najnowszych danych BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wynika, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w listopadzie 2023 r. wzrosła o 255,4%. O kredyt mieszkaniowy wnioskowało 39,83 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 13,6 tys. rok wcześniej, co przekłada się na wzrost o 193% r/r. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w listopadzie br. wyniosła 429,74 tys. zł i była wyższa o 27,4% niż w listopadzie 2022 r. Innymi słowy, potencjalni kredytobiorcy złożyli w listopadzie tego roku wnioski kredytowe na wartość aż dwuipółkrotnie wyższą niż przed rokiem. Oznacza to, że popyt na kredyty mieszkaniowe nadal jest bardzo wysoki. Tylko czy dla wszystkich chętnych na własne „M” wystarczy lokali?
Coraz mniej nowych inwestycji
W I połowie 2023 r. wydano ogółem 65 070 decyzji o pozwoleniu na budowę dla 81 772 obiektów budowlanych. W I półroczu 2022 r. było ich 84 909 dla 108 920 obiektów. Stanowi to spadek o 23 proc. na poziomie ogólnej liczby wydanych pozwoleń na budowę w stosunku do analogicznego okresu w 2022 r.
Niska dostępność nowych gruntów pod inwestycje i brak pozwoleń na budowę powodują, że deweloperzy kończą rozpoczęte projekty, ale nie zaczynają nowych w takich ilościach, jakich oczekuje rynek. Najgorzej sytuacja wygląda w Krakowie, gdzie zapas mieszkań wystarczy jedynie na 4 miesiące, a w zdrowej korelacji powinno być 18 m-cy.
– Duże problemy z pozyskaniem działek pod budowę przez deweloperów stanowi fakt, że w Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru. Nowe budowy stoją pod znakiem zapytania. W Aurec Home robimy, co możemy, aby odbudować ofertę mieszkań na sprzedaż i dać klientom nie tylko większy wybór nowych lokali, ale także zmniejszyć presję na wzrost cen nieruchomości. Jednak warto wiedzieć, że nawet na działce z pozwoleniem na budowę nie sposób z dnia na dzień zacząć nowej inwestycji, a na odbiór gotowego mieszkania trzeba czekać ok. 2 lata – dodaje Mariola Żak.
Z danych Otodom Analytics wynika, że od początku roku oferta nowych mieszkań na największych rynkach tj. Warszawa, Kraków, Wrocław, Katowice, Łódź i Trójmiasto stopniała o jedną czwartą. Tak wysokie wykupienie lokali powoduje, że nie tylko średnie stawki za metr idą w górę, ale też negatywnie wpływa to na liczbę zawieranych transakcji.
Rajd cenowy trwa – listopad 2023
Ceny nieruchomości w największych polskich miastach biją kolejne rekordy. Według najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w listopadzie 2023 roku w większości miast odnotowano zmiany względem ubiegłego miesiąca. I tak średnia cena mieszkań w Warszawie w listopadzie 2023 roku wynosiła 16 433 zł za m kw., w Krakowie 15 625 zł, Wrocławiu 13 083 zł za m kw., a Trójmieście 14 746 zł za m kw. Nieco taniej, chodź też drogo, jest w Poznaniu, gdzie średnia cena wyniosła 12 313 zł za m kw., w Aglomeracji Katowickiej 10 625 zł za m kw. i w Łodzi 10 163 zł za m kw.
Ewidentnie widać, że niemal we wszystkich głównych metropoliach — aglomeracji Katowickiej, Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Trójmieście i Łodzi w listopadzie 2023 nastąpił skok cenowy nieruchomości z rynku pierwotnego. Jak będą wyglądały kolejne miesiące? Patrząc na aktualną sytuację, można spodziewać się dalszych wzrostów cen.
–Szacuje się, że w Warszawie w 2024 roku cena mieszkania na rynku pierwotnym dotrze do 19 tys. zł za m kw. Kupujący będą postawieni pod ścianą, ale i tak będą kupować nowe lokale, bo za chwile nie będzie ich w ogóle – puentuje ekspertka.
Artykuł powstał we współpracy z patronem portalu Aurec Home
